Tudo sobre a aquisição na planta/obra: as 10 etapas da visita às chaves, os custos além do preço, o financiamento com FGTS (SFH) e a documentação necessária.
Da visita ao decorado até as chaves, organizadas em três fases: decisão e crédito, contrato e obra, entrega e chaves.
Visita ao decorado ou tour, análise das plantas (studios de 24-30 m² ou 1 dorm. de 34-35 m²) e avaliação do preço com o consultor.
Formalização da intenção. O consultor reserva a unidade por prazo combinado.
Simulação junto ao banco. Nas unidades residenciais, o SFH permite uso do FGTS; HMP/HIS podem se enquadrar em programas habitacionais. Bancos: Caixa, Bradesco, Itaú, Santander.
Preço, condições, prazo de entrega e penalidades. Atenção às cláusulas de reajuste e à multa por rescisão (Lei 13.786/2018).
Pagamento inicial (parcelado), podendo usar FGTS conforme a etapa e as regras do SFH.
Mensais e intermediárias corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) até a entrega.
A Prefeitura de São Paulo emite o Habite-se após validar a obra concluída.
Você visita a unidade concluída e aponta eventuais inconformidades antes de receber.
O saldo devedor é quitado à vista ou repassado ao banco. ITBI e custos de cartório entram aqui.
Após o registro, o imóvel passa ao seu nome. Como studio de investimento, a locação (tradicional ou temporada) pode começar em seguida.
Cada custo calculado em percentual sobre o valor do imóvel ou por tabela de cartório. Some ao preço da unidade para planejar a aquisição.
ITBI conforme lei municipal 11.154/1991. Cartório e escritura: tabelas oficiais do TJSP. Percentuais são referência — confirme na compra.
Dois sistemas de amortização. O primeiro reduz a parcela ao longo do tempo; o segundo mantém a parcela constante. No SFH, ambos são oferecidos.
Parcelas decrescentes: a amortização do principal é constante e os juros caem a cada mês, então a parcela começa mais alta e diminui.
Parcelas constantes. Nas primeiras parcelas predominam juros; a amortização cresce ao longo do tempo. Parcela previsível do início ao fim.
Taxa de referência: Selic 14,25% a.a. (Copom, jun/2026) + spread. No SFH, taxas de 11–12% a.a. (+ TR); HMP/HIS podem ter juros menores conforme a renda. Confirme com o banco.
FGTS pode ser usado como entrada ou amortização, se: imóvel residencial, comprador sem outro imóvel no município e dentro das regras do SFH (teto R$ 2,25 milhões em 2026). As unidades HMP/HIS podem se enquadrar em programas habitacionais. Verifique a elegibilidade com o banco.
Simulação ILUSTRATIVA com taxa SFH de 11,00% a.a. · SAC · 30 anos, sobre um valor estimado de R$ 540 mil (1 dorm. 34 m², m² de Moema). Confirme o preço na tabela de vendas oficial. O FGTS pode reduzir a entrada; HMP/HIS podem ter juros menores. Não inclui seguros MIP/DFI (~0,3% a.a.) nem custos de avaliação.
Documentos solicitados pelos bancos para análise de crédito no SFH. Comece a reunir com antecedência para agilizar a aprovação.