11 perguntas sobre um imóvel de revenda no Tatuapé: como comprar, garantias, financiamento com FGTS, ITBI, condomínio e plantas. Respostas técnicas sem filtros.
Sim. O Giardino San Felipe é um empreendimento entregue e foi 100% vendido pela Eztec — hoje as unidades estão disponíveis apenas no mercado de revenda, negociadas diretamente com os proprietários ou por imobiliárias. Um especialista pode ajudar a localizar unidades à venda, avaliar o preço pedido e conferir a documentação.
Sim. Por ser um imóvel pronto e habitado, a visita é agendada com o proprietário ou a imobiliária que anuncia a unidade — você vê o apartamento real, a vista e as áreas de lazer já em operação. Não há stand de vendas da incorporadora, já que o empreendimento está esgotado.
No imóvel pronto você vê exatamente o que compra — acabamento, andar, vista e o condomínio funcionando — e pode mudar (ou locar) de imediato, sem risco de obra. Na revenda, o preço é negociado com o proprietário e costuma haver espaço para conversa. Em troca, é essencial checar a documentação do imóvel e do vendedor antes de fechar.
As garantias legais de desempenho (NBR 15575) são contadas a partir da entrega do empreendimento (por volta de 2017) e têm prazos distintos — 5 anos para estrutura, 3 para impermeabilização, 2 para instalações. Boa parte já expirou. Em um imóvel de revenda, o que pesa é a vistoria do estado atual da unidade e das áreas comuns, e o histórico de manutenção do condomínio — não uma garantia de fábrica.
Confira a matrícula atualizada do imóvel (ônus e alienações), as certidões do vendedor (negativas de débitos e ações), a inexistência de débitos de condomínio e IPTU, e o estado de conservação em vistoria. Vale também avaliar a saúde financeira do condomínio (previsão de obras, fundo de reserva). Um advogado imobiliário ou a assessoria da imobiliária conduz essa checagem.
Sim. Imóveis de revenda são financiáveis pelos bancos como qualquer usado. Como as unidades de 123 m² costumam ficar dentro do teto do SFH em São Paulo (R$ 1,5 milhão), é possível enquadrá-las no SFH e usar o FGTS na composição; acima do teto, o financiamento é pelo SFI. Bancos como Itaú, Bradesco, Santander e Caixa operam a faixa; vale simular em mais de um para comparar taxa e prazo.
Etapas: (1) aprovação de crédito no banco; (2) avaliação do imóvel pelo banco (engenheiro); (3) reunião da documentação do imóvel e do vendedor; (4) assinatura do contrato; (5) pagamento de ITBI e cartório; (6) registro e entrega das chaves. Da proposta ao registro costuma levar de 45 a 90 dias, dependendo da documentação do vendedor.
Em São Paulo, o ITBI tem alíquota de 3% sobre o maior valor entre o valor venal de referência (Prefeitura) e o valor declarado na transação. É pago no momento do registro em cartório. Base legal: Lei municipal nº 11.154/1991.
O condomínio já está em operação e a cota é definida em assembleia — inclui portaria, manutenção das áreas comuns, lazer e fundo de reserva. O IPTU é cobrado por unidade, de responsabilidade do proprietário. Peça ao vendedor os valores atuais de condomínio e IPTU e confirme que estão quitados antes da compra.
São apartamentos de 123 m² com quatro dormitórios (uma suíte) e 2 vagas, com terraço gourmet integrado ao living e cozinha com despensa. A planta é flexível, com opções de living ampliado e de living e cozinha ampliados. São 4 apartamentos por andar, em torre única de 104 unidades.
Os dois residenciais formam o Gran Quadra San Felipe, que ocupa um quarteirão inteiro do Tatuapé. O Giardino tem 104 apartamentos de 123 m² (4 dormitórios, 1 suíte), 4 por andar, arquitetura de Itamar Berezin. O Palazzo é a torre mais exclusiva: 48 apartamentos de 135 m² (3 ou 4 dormitórios, 2 ou 3 suítes), apenas 2 por andar, com dois terraços por unidade e lazer elevado, arquitetura de Alexandre Milleu.