Perguntas sobre o empreendimento em lançamento, unidades, financiamento, FGTS, condomínio, ITBI e investimento em São Caetano do Sul. Respostas técnicas sem filtros.
Está em lançamento (alvará de aprovação de julho de 2025), o terceiro e maior residencial do bairro planejado Reserva São Caetano. A comercialização ocorre após o registro do Memorial de Incorporação; a compra é na planta, com parcelas corrigidas pelo INCC durante a obra.
De 68m² (2 suítes, 1 vaga) a 134m² (4 dormitórios com lavabo, 2 vagas e depósito), passando por 77, 86, 89 e 111m² (3 suítes). São 716 unidades em três torres (Aruba, Bonaire e Curaçao), num resort de mais de 15 mil m² com mais de 30 itens de lazer.
São serviços que você paga só quando usa, fornecidos por terceiros conforme a convenção do condomínio (por exemplo, minimarket, beauty e massagem). Ajudam a manter o custo condominial enxuto, diluído entre as 716 unidades.
Na compra na planta, entrada e parcelas (mensais e intermediárias) são corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) até a entrega. Após o Habite-se (emitido pela Prefeitura de São Caetano do Sul), o saldo é quitado à vista ou repassado ao banco.
Sim. Após a entrega, valem as garantias da NBR 15575, contadas a partir do Habite-se:
Estrutura: 5 anos
Impermeabilização: 3 anos
Instalações hidráulicas e elétricas: 2 anos
Revestimentos: 1 ano
O Manual do Proprietário orienta o acionamento junto à assistência técnica Eztec.
Sim. As unidades ficam abaixo do teto do SFH (R$ 2,25 milhões em 2026), permitindo financiamento com uso do FGTS como entrada ou amortização, se você atender às condições. Atenção: São Caetano integra a Região Metropolitana de SP — o FGTS exige não ter outro imóvel na mesma região. Bancos: Caixa, Bradesco, Itaú, Santander.
Na compra na planta, você paga entrada e parcelas de obra direto com a incorporadora (corrigidas pelo INCC). O financiamento bancário do saldo costuma ocorrer no repasse, após a conclusão da obra e o Habite-se.
Em São Caetano do Sul, o ITBI é de 2% (a cidade reduziu de 3% para 2% em 2011, de forma permanente), sobre o maior valor entre o venal de referência e o contratual, pago no repasse/registro. Não confundir com os 3% da capital.
São Caetano do Sul tem o maior IDH do Brasil, território compacto quase 100% urbanizado (escassez de terreno que sustenta valorização, ~8% ao ano) e forte demanda de locação (universidade USCS, quem trabalha em SP via CPTM). Compare o retorno com a renda fixa; os números estão na página de investimento.