Tudo sobre a aquisição de um imóvel pronto em Guarulhos: as etapas da visita às chaves, custos além do preço (com o ITBI municipal), financiamento com FGTS e documentação, com estimativa sem cadastro.
Como o empreendimento está pronto, o caminho da compra é curto: da visita à unidade real ao registro e às chaves, em geral de 30 a 60 dias, organizados em três fases.
Visita ao apartamento real e às áreas de lazer já entregues, análise de planta e do bairro. Nenhum compromisso financeiro.
Formalização da intenção. O consultor reserva a unidade por prazo determinado (3–5 dias úteis). Sem custo.
Simulação formal no banco, com uso de FGTS quando elegível. Unidades de menor valor podem usar o Minha Casa Minha Vida (Faixa 3/4), com juros reduzidos e FGTS.
Preço, forma de pagamento e condições. Atenção às cláusulas de reajuste e de rescisão.
Pagamento inicial conforme negociado. O FGTS pode compor a entrada, dentro das regras do SFH.
O banco avalia o imóvel e emite o contrato. Como o imóvel está pronto, o financiamento é direto, sem repasse de obra a esperar.
Pagamento do ITBI de Guarulhos (3%) e das taxas de escritura e registro. O ITBI pode ser parcelado em até 6x antes da escritura.
Após o registro, o imóvel passa ao nome do comprador no Cartório de Registro de Imóveis.
Mudança imediata. Início das cobranças de condomínio e IPTU em nome do proprietário.
Cada custo calculado em percentual sobre o valor do imóvel ou por tabela. Para a estimativa com o valor da unidade escolhida, consulte seu consultor.
ITBI municipal de Guarulhos (3% desde 2026). Cartório e escritura: tabelas TJSP publicadas anualmente. Condomínio e IPTU são estimativas sujeitas a variação. Consulte contador ou advogado imobiliário antes de fechar negócio.
Dois sistemas de amortização. O primeiro reduz juros ao longo do tempo; o segundo dá previsibilidade. A escolha depende do seu perfil de renda e horizonte.
O mais comum nos financiamentos habitacionais. Parcelas decrescentes: amortização do principal constante, juros caem com o saldo devedor.
Parcelas constantes. Nas primeiras parcelas predominam juros; a amortização do principal cresce com o tempo.
Taxa de referência: Selic atual + spread bancário, com teto de 12% a.a. + TR no SFH. Resultado orientativo, confirme também diretamente no banco.
FGTS pode ser usado como entrada nas unidades residenciais dentro do teto do SFH (R$ 2,25 milhão). As de menor valor podem ainda entrar no Minha Casa Minha Vida (Faixa 3, até R$ 400 mil; Faixa 4, até R$ 500 mil), com juros reduzidos — verifique elegibilidade e renda com o banco.
Simulação com taxa de 10,49% a.a. (faixa MCMV/SFH) · SAC · 30 anos (360 meses), sobre um studio ilustrativo de 40 m². Valor do imóvel ilustrativo, ancorado no m² do Macedo — confirme o preço na tabela de vendas. Parte da entrada pode ser composta por FGTS. Sem considerar seguros MIP/DFI (~0,3% a.a.) e custos de avaliação. Taxas de mercado — atualizar na data da apresentação.
Documentos solicitados pelos bancos para análise de crédito. Comece a reunir antes da reserva, acelera o processo em 5 a 10 dias úteis.