Tudo sobre a aquisição de um imóvel pronto: as 9 etapas da visita às chaves, os custos além do preço, o financiamento no alto padrão (SFI) e a documentação necessária.
Da visita à unidade pronta até as chaves no bolso, organizadas em três fases. Por ser um imóvel entregue, o processo é mais curto: sem obra, sem correção por INCC e sem espera.
Como o empreendimento está entregue, você visita as unidades reais e as áreas comuns — avalia planta, vista e acabamento antes de decidir, sem depender de decorado.
Formalização da intenção de compra. O consultor reserva a unidade escolhida por um prazo combinado, sem custo e sem compromisso definitivo.
Simulação e aprovação junto ao banco pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Bancos que operam no alto padrão: Itaú, Bradesco, Santander, BTG e BV.
Define preço, forma de pagamento e condições. Por ser imóvel pronto, não há correção por INCC nem parcelas de obra — o valor é fechado.
Pagamento inicial conforme negociado. No segmento é comum a compra à vista ou entrada elevada; o saldo pode ser financiado pelo banco via SFI.
O banco avalia o imóvel, que serve de garantia (alienação fiduciária), e aprova o contrato de financiamento com as condições finais.
Você confere a unidade pronta e aponta eventuais inconformidades antes da posse — vantagem de comprar um imóvel já entregue.
Pagamento do ITBI (3% em SP) e das custas de cartório; assinatura da escritura e registro da transação no Cartório de Registro de Imóveis.
Após o registro, o imóvel passa ao nome do comprador e as chaves são entregues. Como está pronto, a mudança pode ser imediata.
Cada custo calculado em percentual sobre o valor do imóvel ou por tabela de cartório. Some ao preço da unidade para planejar a aquisição.
ITBI conforme lei municipal 11.154/1991. Cartório e escritura: tabelas oficiais do TJSP por faixa de valor. Percentuais são referência — confirme os valores exatos no momento da compra.
Dois sistemas de amortização. O primeiro reduz a parcela ao longo do tempo; o segundo mantém a parcela constante. No alto padrão (SFI), o SAC é o mais comum.
Mais comum no alto padrão. Parcelas decrescentes: a amortização do principal é constante e os juros caem a cada mês, então a parcela começa mais alta e diminui.
Parcelas constantes. Nas primeiras parcelas predominam juros; a amortização cresce ao longo do tempo. A parcela é previsível do início ao fim.
Taxa de referência: Selic 14,25% a.a. (Copom, jun/2026) + spread bancário. No SFI, as taxas costumam ficar em 13–14%+ a.a. (+ TR). Resultado orientativo — confirme diretamente no banco.
Neste segmento o imóvel fica acima do teto do SFH (R$ 2,25 milhões em 2026), então a compra é feita pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): taxas livremente negociadas e sem uso do FGTS. As condições variam conforme o relacionamento com o banco.
Simulação ILUSTRATIVA com taxa SFI de 13,50% a.a. · SAC · 20 anos, sobre o tíquete de tabela do tipo de 240 m² (a partir de R$ 10,42 mi — ~R$ 43,4 mil/m²; fonte: listagem de mercado, 2026). Confirme o preço na tabela de vendas oficial. No alto padrão é comum a compra à vista ou com entrada bem maior, o que reduz drasticamente o custo de juros. Não inclui seguros MIP/DFI (~0,3% a.a.) nem custos de avaliação.
Documentos solicitados pelos bancos para análise de crédito no SFI. Comece a reunir com antecedência para agilizar a aprovação.