Clima São Francisco – Investidor

Dados de mercado

~R$ 9,5 mil

m² da região (estimado)

~6%

Yield bruto · SP

+6,7%

Valorização SP (2025)

USP + CPTM

Demanda universitária

Fontes: FipeZAP (valorização e yield de SP — SP geral 6,37% jun/2026); estimativa de m² da região (portais, zona oeste, ~R$ 9-10 mil) a confirmar por levantamento local. Não há série de valorização só do bairro; usa-se SP capital como proxy rotulado. Valores aproximados.

Por que investir aqui

A Vila São Francisco é um bairro tranquilo, arborizado e valorizado da zona oeste de São Paulo, vizinho da Vila Leopoldina e do Alto de Pinheiros. Fica ao lado da USP (a maior universidade do país), do São Francisco Golf Club e do Parque e Shopping Villa-Lobos, com a CPTM Linha 9-Esmeralda (Villa-Lobos-Jaguaré e Cidade Universitária) e a Marginal Pinheiros por perto.

Essa combinação sustenta demanda constante de moradia e de locação — alimentada pela universidade (estudantes e professores) e pelos polos de trabalho vizinhos (Vila Leopoldina, Jaguaré). Os apartamentos de 2 e 3 dormitórios do Clima São Francisco têm boa liquidez, com a administração patrimonial da Eztec cuidando da locação.

Uma nota honesta: com a Selic em 14,25% a.a., a renda fixa está nominalmente competitiva no curto prazo — a tese aqui é qualidade de vida, demanda universitária e valorização de longo prazo num bairro consolidado. Entrega Eztec (Novo Mercado, EZTC3).

Clima São Francisco Na Vila São Francisco, ao lado da USP Ver detalhes

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Alterne entre retorno e financiamento.

Você define as premissas

Valor que você pretende investir (2 dorms 66 m²): R$ 630.000
Aluguel mensal estimado: R$ 3.400
Valorização anual estimada do m²: 5,0% a.a.
Vacância anual: 1,5 meses

Retorno bruto total estimado ~11,5%

Yield (~6,5%) + valorização (~5,0%). Antes de IR, condomínio, IPTU e administração. A Vila São Francisco tem boa liquidez de locação (demanda da USP + polos vizinhos + CPTM). Com o CDI em ~14% a.a., a renda fixa é competitiva no curto prazo — a tese é demanda universitária, qualidade de vida e valorização de longo prazo.

6,5% Yield bruto

R$ 32 mil Valorização (ano 1)

Valores ILUSTRATIVOS ancorados numa estimativa do m² da região (~R$ 9,5 mil; ~R$ 630 mil para 66 m² é referência — confirmar por levantamento local). Yield (~6,5%) e valorização (~5,0%) são estimativas. Custos não inclusos: IR (27,5%), condomínio, IPTU, manutenção e administração. Confirme o preço na oferta/tabela real.

Versus renda fixa

Números brutos, antes de impostos. Imóvel e renda fixa têm risco, liquidez e tributação diferentes — comparação educacional.

Aplicação	Retorno bruto a.a.	Liquidez	Tributação
Clima São Francisco (estimado)	~11,5%	Média (2 dorms líquido)	IR 15% s/ ganho + 27,5% s/ aluguel
Selic 100% (Tesouro Selic)	14,25%	D+1	IR 15–22,5% regressivo
CDB 100% CDI	~14,15%	D+1 ou vencimento	IR 15–22,5% regressivo
Poupança	~6,2% + TR	D+0 (aniversário)	Isento

Selic: 14,25% a.a. (BCB/Copom, jun/2026). CDI: ~14,15% a.a. (jul/2026). Poupança: 0,5% a.m. + TR. Próximo Copom em ago/2026 pode alterar essas taxas. O retorno do imóvel é ILUSTRATIVO (yield + valorização estimados). Comparação educacional — as aplicações têm risco, liquidez e tributação distintos.

Leitura recomendada

Sobre as simulações

Use as simulações como ponto de partida. Antes de avançar, valide premissas, custos e enquadramento financeiro com profissionais habilitados.

Simulação educacional

Os cálculos desta página são simulações educacionais com base em dados públicos. Não constituem recomendação de investimento, oferta pública, garantia de retorno nem aconselhamento financeiro personalizado.

Estimativas com base no histórico

Os valores de aluguel, vacância e valorização do m² são estimativas baseadas em histórico (FipeZAP, QuintoAndar, Secovi-SP). Performance passada não garante performance futura.

Variáveis fora do controle da Eztec

O retorno real depende de variáveis fora do controle da Eztec: condições macroeconômicas, ciclo imobiliário, oferta e demanda do bairro, vacância efetiva, custo de manutenção e tributação aplicável ao investidor.

Eztec não é consultoria financeira

A Eztec é incorporadora listada na B3 (EZTC3, Novo Mercado). Não somos consultoria de investimento nem instituição financeira. Antes de decidir, consulte profissional habilitado.

Fontes citadas

FipeZAP (abr/2025), Secovi-SP (2024), QuintoAndar (abr/2025), BCB (mai/2025), B3 (mai/2025).