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Onde morar vira patrimônio

Análise de investimento do Giardino San Felipe, imóvel pronto de alto padrão no Tatuapé (revenda), com dados de mercado, simulação de retorno e comparativo com a renda fixa — cada número com a data e a fonte da referência.

Dados de mercado
R$ 10–13 mil
m² Tatuapé · venda (anúncios)
+8,2%
Valorização Tatuapé · 12 m
~4–5% a.a.
Yield · aptos grandes
Revenda
Pronto · renda imediata

Fontes: Viva Real / QuintoAndar (m² e aluguel do Tatuapé, anúncios 2026); Índice FipeZAP (cidade de SP +3,84% em 12 meses, jun/2026; yield residencial ~5,2% a.a.). Apartamentos grandes (3–4 dorms.) tendem a render abaixo da média.

Por que investir aqui

O Tatuapé é um dos bairros mais tradicionais e valorizados da Zona Leste, com forte verticalização de alto padrão, metrô na Linha 3-Vermelha (estações Tatuapé e Carrão), três shoppings de referência e o Parque do Piqueri por perto. Os anúncios apontam m² entre R$ 10 e 13 mil e valorização de +8,2% em 12 meses no bairro, acima da média da cidade de São Paulo (+3,84%, FipeZAP jun/2026).

O Giardino San Felipe está pronto e 100% vendido pela Eztec — o investimento se dá pela revenda, com a vantagem de ver o produto real e obter renda de aluguel imediata. São apartamentos grandes (123 m², quatro dormitórios com uma suíte), com público de renda alta e locação estável; apartamentos desse porte costumam ter yield de aluguel um pouco menor (imóveis de 3–4 dormitórios rendem tipicamente ~4–5% a.a. bruto), compensado por inquilinos estáveis e potencial de valorização em um endereço consolidado.

O empreendimento leva a assinatura da Eztec (B3, EZTC3, Novo Mercado), com arquitetura, paisagismo e interiores de profissionais renomados.
Gran Quadra San Felipe Giardino Pronto · revenda
Gran Quadra San Felipe Giardino A 4 min do Parque do Piqueri Ver detalhes

Simule o investimento

Retorno bruto estimado da unidade.

Você define as premissas
Valor da unidade (ilustrativo · 123 m²)
R$ 1.350.000
Aluguel mensal estimado
R$ 5.500
Valorização anual estimada do m²
5,0% a.a.
Vacância anual
1,5 meses
Retorno bruto total estimado 9,28%

Yield (4,28%) + valorização (5,00%). Antes de IR, condomínio, IPTU e manutenção.

4,28% Yield bruto
R$ 67.500 Valorização/ano

Valor da unidade ilustrativo, ancorado no m² de anúncios do Tatuapé (2026) — deve ser substituído pelo preço real de revenda da unidade. Custos não inclusos: IR sobre aluguel, condomínio, IPTU, manutenção e administração imobiliária (8–10%).

Versus renda fixa

Números brutos, antes de impostos. Com a Selic em 14,25% (jul/2026), a renda fixa nominal está acima do retorno estimado do imóvel — mas o imóvel combina aluguel, valorização e ativo físico, com risco, liquidez e tributação diferentes. Comparação educacional.

Aplicação Retorno bruto a.a. Liquidez Tributação
Giardino San Felipe (estimado) ~9,28% Baixa (90+ dias) IR 15% s/ ganho + 27,5% s/ aluguel
Selic 100% (Tesouro Selic) 14,25% D+1 IR 15–22,5% regressivo
CDB 100% CDI ~14,15% D+1 ou vencimento IR 15–22,5% regressivo
Poupança ~7,4% D+0 (aniversário) Isento

Selic: 14,25% a.a. (Copom, jul/2026). CDI: ~14,15% a.a. (jul/2026). Poupança: 0,5% a.m. + TR (regra vigente com Selic > 8,5%). Retornos brutos, antes de impostos e custos. Atualizar as taxas na data da apresentação.

Leitura recomendada

Sobre as simulações

Use as simulações como ponto de partida. Antes de avançar, valide premissas, custos e enquadramento financeiro com profissionais habilitados.

Simulação educacional

Os cálculos desta página são simulações educacionais com base em dados públicos. Não constituem recomendação de investimento, oferta pública, garantia de retorno nem aconselhamento financeiro personalizado.

Estimativas com base no histórico

Os valores de aluguel, vacância e valorização do m² são estimativas baseadas em histórico (FipeZAP, QuintoAndar, Secovi-SP). Performance passada não garante performance futura.

Variáveis fora do controle da Eztec

O retorno real depende de variáveis fora do controle da Eztec: condições macroeconômicas, ciclo imobiliário, oferta e demanda do bairro, vacância efetiva, custo de manutenção e tributação aplicável ao investidor.

Eztec não é consultoria financeira

A Eztec é incorporadora listada na B3 (EZTC3, Novo Mercado). Não somos consultoria de investimento nem instituição financeira. Antes de decidir, consulte profissional habilitado.

Fontes citadas

FipeZAP (abr/2025), Secovi-SP (2024), QuintoAndar (abr/2025), BCB (mai/2025), B3 (mai/2025).