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Dados de mercado
R$ 9,7 mil
m² médio · cidade (FipeZAP jun/26)
+8,1%
Valorização 12 meses
~6,8%
Yield referência · compactos
0,862
IDHM · maior do Brasil
Fontes: Índice FipeZAP de venda e locação residencial (jun–dez/2025 e jun/2026), cidade e Brasil; IBGE (Censo 2022); PNUD/Atlas do Desenvolvimento Humano (IDHM 2010). O yield é referência nacional do FipeZAP — não há série por bairro; preço do m² é a média da cidade.
Por que investir aqui
São Caetano do Sul reúne fundamentos raros: o maior IDH do país, uma das maiores rendas per capita do estado e um território compacto, quase totalmente urbanizado, escassez de terreno que sustenta valorização consistente e acima da inflação. Próximo à estação São Caetano (Linha Turquesa), a demanda de locação é alimentada por quem trabalha em São Paulo e pela universidade municipal (USCS).
No GranResort, a unidade de menor metragem (2 suítes) é o formato mais compacto e de melhor liquidez de aluguel; as plantas maiores (até 4 dormitórios) atendem quem busca morar num resort particular. O bairro planejado Reserva São Caetano, com três residenciais Eztec, adensa e valoriza a microrregião.
Você define as premissas
- Valor que você pretende investir (2 suítes ~68 m²)
- R$ 660.000
- Aluguel mensal estimado
- R$ 3.300
- Valorização anual estimada do m²
- 8,0% a.a.
- Vacância anual
- 1,5 meses
Retorno bruto total estimado
14,00%
Yield (6,00%) + valorização (8,00%). Antes de IR, condomínio, IPTU e manutenção. Cenário de um apartamento de 68 m² (2 suítes) com preço ilustrativo — substituir pela tabela de vendas.
6,00%
Yield bruto
R$ 53.000
Valorização
Custos não inclusos: IR sobre aluguel (até 27,5%), condomínio, IPTU e manutenção. O preço da unidade é ilustrativo, ancorado no m² médio da cidade (o GranResort é lançamento e tende ao topo da faixa) — deve ser substituído pela tabela de vendas oficial do empreendimento.
| Aplicação |
Retorno bruto a.a. |
Liquidez |
Tributação |
| GranResort Reserva São Caetano (estimado) |
~14,00% |
Baixa (90+ dias) |
IR 15% s/ ganho + até 27,5% s/ aluguel |
| Selic 100% (Tesouro Selic) |
14,25% |
D+1 |
IR 15–22,5% regressivo |
| CDB 100% CDI |
14,15% |
D+1 ou vencimento |
IR 15–22,5% regressivo |
| Poupança |
~7,0% |
D+0 (aniversário) |
Isento |
Selic: 14,25% a.a. (Copom, 17/06/2026). CDI: ~14,15% a.a. (B3, jul/2026). Poupança: 0,5% a.m. + TR (regra vigente com a Selic acima de 8,5% a.a.). Atualizar após cada reunião do Copom.
Leitura recomendada
Sobre as simulações
Use as simulações como ponto de partida. Antes de avançar, valide premissas, custos e enquadramento financeiro com profissionais habilitados.
Simulação educacional
Os cálculos desta página são simulações educacionais com base em dados públicos. Não constituem recomendação de investimento, oferta pública, garantia de retorno nem aconselhamento financeiro personalizado.
Estimativas com base no histórico
Os valores de aluguel, vacância e valorização do m² são estimativas baseadas em histórico (FipeZAP, QuintoAndar, Secovi-SP). Performance passada não garante performance futura.
Variáveis fora do controle da Eztec
O retorno real depende de variáveis fora do controle da Eztec: condições macroeconômicas, ciclo imobiliário, oferta e demanda do bairro, vacância efetiva, custo de manutenção e tributação aplicável ao investidor.
Eztec não é consultoria financeira
A Eztec é incorporadora listada na B3 (EZTC3, Novo Mercado). Não somos consultoria de investimento nem instituição financeira. Antes de decidir, consulte profissional habilitado.
Fontes citadas
FipeZAP (abr/2025), Secovi-SP (2024), QuintoAndar (abr/2025), BCB (mai/2025), B3 (mai/2025).
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