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Dados de mercado
R$ 8,4–12 mil
m² Mooca · venda
+6,1%
Valorização Mooca · 12 m
~4,5% a.a.
Yield · aptos de 2-4 dorms.
em frente
Parque Verde da Mooca
Fontes: VivaReal/QuintoAndar/apto.vc (m² e valorização da Mooca, 2026); Índice FipeZAP (SP-cidade +3,81% em 12 meses e yield ~6% a.a., 2026; 4+ dorms ~4,9%).
Por que investir aqui
A Mooca é um dos bairros mais tradicionais de São Paulo, em forte valorização (+6,1% em 12 meses, VivaReal 2026, acima da média da cidade). O grande diferencial do endereço é o novo Parque Verde da Mooca — 47 mil m² inaugurados em 2026, em frente ao empreendimento —, que agrega área verde e valorização à quadra.
O Firenze está em construção: comprar na planta permite capturar a valorização durante a obra e entrar no ciclo de alta do bairro. São apartamentos de 2 a 4 dormitórios (66 a 126 m²), com plantas flexíveis. Apartamentos maiores rendem menos na locação (~4,5% a.a.), então a tese aqui é sobretudo de valorização e patrimônio.
O empreendimento leva a assinatura da Eztec e da Aguassanta (B3, EZTC3), com interiores de RS Interiores.
Você define as premissas
- Valor da unidade (ilustrativo · 66 m²)
- R$ 780.000
- Aluguel mensal estimado
- R$ 3.400
- Valorização anual estimada do m²
- 6,0% a.a.
- Vacância anual
- 1,5 meses
Retorno bruto total estimado
10,58%
Yield (4,58%) + valorização (6,00%). Antes de IR, condomínio, IPTU e manutenção.
4,58%
Yield bruto
R$ 46.800
Valorização/ano
Valor da unidade ilustrativo, ancorado no m² da Mooca (2026) — substituir pelo preço da tabela de vendas. Apartamentos maiores rendem menos na locação; a tese é de valorização. Custos não inclusos: IR, condomínio, IPTU, manutenção e administração (8–10%).
Versus renda fixa
Números brutos, antes de impostos. Com a Selic em 14,25% (jul/2026), a renda fixa nominal está acima do retorno estimado do imóvel — mas o imóvel combina aluguel, valorização e ativo físico. Comparação educacional.
| Aplicação |
Retorno bruto a.a. |
Liquidez |
Tributação |
| Mooca Città Firenze (estimado) |
~10,58% |
Baixa (90+ dias) |
IR 15% s/ ganho + 27,5% s/ aluguel |
| Selic 100% (Tesouro Selic) |
14,25% |
D+1 |
IR 15–22,5% regressivo |
| CDB 100% CDI |
~14,15% |
D+1 ou vencimento |
IR 15–22,5% regressivo |
| Poupança |
~7,4% |
D+0 |
Isento |
Selic: 14,25% a.a. (Copom, jul/2026). CDI: ~14,15% a.a. Poupança: 0,5% a.m. + TR. Retornos brutos. Atualizar as taxas na data da apresentação.
Leitura recomendada
Sobre as simulações
Use as simulações como ponto de partida. Antes de avançar, valide premissas, custos e enquadramento financeiro com profissionais habilitados.
Simulação educacional
Os cálculos desta página são simulações educacionais com base em dados públicos. Não constituem recomendação de investimento, oferta pública, garantia de retorno nem aconselhamento financeiro personalizado.
Estimativas com base no histórico
Os valores de aluguel, vacância e valorização do m² são estimativas baseadas em histórico (FipeZAP, QuintoAndar, Secovi-SP). Performance passada não garante performance futura.
Variáveis fora do controle da Eztec
O retorno real depende de variáveis fora do controle da Eztec: condições macroeconômicas, ciclo imobiliário, oferta e demanda do bairro, vacância efetiva, custo de manutenção e tributação aplicável ao investidor.
Eztec não é consultoria financeira
A Eztec é incorporadora listada na B3 (EZTC3, Novo Mercado). Não somos consultoria de investimento nem instituição financeira. Antes de decidir, consulte profissional habilitado.
Fontes citadas
FipeZAP (abr/2025), Secovi-SP (2024), QuintoAndar (abr/2025), BCB (mai/2025), B3 (mai/2025).
Em construção