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Dados de mercado
R$ 8,5 mil
m² Tatuapé (anúncio)
Top 3
Mais buscados de SP
Fontes: FipeZAP (m² e yield de SP, 2025-2026); Portas/base ITBI (transações, ticket e condomínio do Tatuapé, 2025-2026); InfoMoney (Tatuapé no Top 3 de buscas de SP). O m² de anúncio (~R$ 8,5 mil) é de portais; o de transação real fica em ~R$ 5,2 mil.
Por que investir aqui
O Tatuapé é a referência residencial da Zona Leste de São Paulo: forte verticalização, um dos maiores nós de transporte da cidade (Estação Tatuapé integra o Metrô Linha 3-Vermelha e a CPTM Linha 11-Coral), três parques e grandes shoppings. Aparece consistentemente no Top 3 de bairros mais buscados de SP.
A liquidez é um diferencial: o bairro registrou cerca de 697 transações em seis meses, o maior volume entre os bairros comparados — o que facilita tanto locar quanto revender. O ticket médio real fica cerca de 7% abaixo da média da capital e o condomínio, cerca de 20% abaixo, um bom custo-benefício.
O yield de locação em São Paulo roda em torno de 5% a 6% a.a., e o Tatuapé tende a ficar na parte de cima dessa faixa pela demanda constante. Uma nota honesta: com a Selic em 14,25% a.a., a renda fixa está nominalmente competitiva — a tese aqui é liquidez, localização e valorização de longo prazo. Entrega Eztec (Novo Mercado, EZTC3).
Você define as premissas
- Valor que você pretende investir (2 dorms ~66 m²)
- R$ 650.000
- Aluguel mensal estimado
- R$ 3.200
- Valorização anual estimada do m²
- 5,0% a.a.
- Vacância anual
- 1,5 meses
Retorno bruto total estimado
~10,9%
Yield (~5,9%) + valorização (~5,0%). Antes de IR, condomínio, IPTU e administração. O Tatuapé tem alta liquidez de locação e revenda. Com o CDI em ~14% a.a., a renda fixa é competitiva no curto prazo — a tese é liquidez, localização e valorização de longo prazo.
5,9%
Yield bruto
R$ 32,5 mil
Valorização (ano 1)
Valores ILUSTRATIVOS ancorados no m² do Tatuapé (anúncio ~R$ 8,5 mil; o Vértiz é produto de alto padrão, acima da média — ~R$ 650 mil para 66 m² é referência). Yield (~5,9%) e valorização (~5%) são estimativas de SP/Zona Leste. Custos não inclusos: IR (27,5%), condomínio, IPTU, manutenção e administração. Confirme o preço na oferta/tabela real.
Versus renda fixa
Números brutos, antes de impostos. Imóvel e renda fixa têm risco, liquidez e tributação diferentes — comparação educacional.
| Aplicação |
Retorno bruto a.a. |
Liquidez |
Tributação |
| Vértiz Tatuapé (estimado) |
~10,9% |
Média (Tatuapé é líquido) |
IR 15% s/ ganho + 27,5% s/ aluguel |
| Selic 100% (Tesouro Selic) |
14,25% |
D+1 |
IR 15–22,5% regressivo |
| CDB 100% CDI |
~14,15% |
D+1 ou vencimento |
IR 15–22,5% regressivo |
| Poupança |
~6,2% + TR |
D+0 (aniversário) |
Isento |
Selic: 14,25% a.a. (BCB/Copom, jun/2026). CDI: ~14,15% a.a. (jul/2026). Poupança: 0,5% a.m. + TR. O retorno do imóvel é ILUSTRATIVO (yield + valorização estimados). Comparação educacional — as aplicações têm risco, liquidez e tributação distintos.
Leitura recomendada
Sobre as simulações
Use as simulações como ponto de partida. Antes de avançar, valide premissas, custos e enquadramento financeiro com profissionais habilitados.
Simulação educacional
Os cálculos desta página são simulações educacionais com base em dados públicos. Não constituem recomendação de investimento, oferta pública, garantia de retorno nem aconselhamento financeiro personalizado.
Estimativas com base no histórico
Os valores de aluguel, vacância e valorização do m² são estimativas baseadas em histórico (FipeZAP, QuintoAndar, Secovi-SP). Performance passada não garante performance futura.
Variáveis fora do controle da Eztec
O retorno real depende de variáveis fora do controle da Eztec: condições macroeconômicas, ciclo imobiliário, oferta e demanda do bairro, vacância efetiva, custo de manutenção e tributação aplicável ao investidor.
Eztec não é consultoria financeira
A Eztec é incorporadora listada na B3 (EZTC3, Novo Mercado). Não somos consultoria de investimento nem instituição financeira. Antes de decidir, consulte profissional habilitado.
Fontes citadas
FipeZAP (abr/2025), Secovi-SP (2024), QuintoAndar (abr/2025), BCB (mai/2025), B3 (mai/2025).
Imóvel pronto